임나연

銷售契約書

房屋買賣選擇適合的房仲契約是成功交易的第一步。

然而，在委託房仲時有所謂的一般約與專任約，這時仲介會告訴您簽專任約可以獲得比一般約更多的曝光與服務，但有經驗的屋主及PTT網友們卻說簽一般約就好了，到底該選哪個比較適合我呢？

其實，在這個問題並沒有標準答案！因為就連鉅軒代書自己也不一定每次都使用「專任約」或「一般約」，而是看當下案件的狀況決定。

所以與其糾結到底該選哪個好？不如先搞懂專任約與一般約的差異，如此一來比較容易在簽約當下選擇適合您的方式。

法拍得標後，後悔標太高了，是否可以棄標不支付？

又或者得標後，發現自己的銀行貸款不夠，可以直接棄標嗎？

法拍得標後棄標的後果是什麼？真的只是失去法拍保證金這麼簡單嗎？

直接告訴您，法拍「棄標」的後果絕對不僅僅是失去保證金那麼簡單！「最糟情況是上次得標人將變成『債務人』，其名下資產也會成為查封物件，因此只要是法拍案件，還是提醒投標人要做足市場調查，否則反悔的代價可是相當高呀。」

提醒您：無論是出錯標價、後悔標價過高，還是發現自己無法支付尾款……無論原因為何，只要在「得標後七天內未支付尾款」都屬於「棄標」行為！

無論出於何種理由棄標，如果想一分錢不少，拿回投標保證金，那你就想錯了！因為您將承擔「棄標」的後續法律賠償責任。

銀行房貸辦不下來，導致違約金高達15%，讓民眾賠到吐血！

新青安政策的推動使不動產市場火熱，各家銀行貸款限制也因此收緊。甚至造成貸款撥款延遲，讓民眾需要等待兩到三個月，即使符合新青安資格的買家也面臨銀行核撥延宕的風險。

交屋延宕，買家需要支付高額的「交屋延遲違約金」給賣家或建商，而每家房仲所收取的交屋延遲違約金都不盡相同；有的每逾一日，需按照房價總價的1‰計算交屋延遲金額。

假設一棟總價1000萬的預售屋為例，每延遲一天就會產生1萬元的高額延遲違約金。如果想解約，也會被沒收房屋總價的15%違約金！讓買家雪上加霜，倍感無奈…

因此，各位為求自保，建議大家在買賣契約中，多寫上一條「若房貸成數不足，雙方無條件解約」的條款，不視為違約，款項無息返還買方。以避免貸款出問題後的龐大金錢損失。

網路上目前盛傳房市過熱的消息，導致銀行放款額度接近《銀行法》所訂定的上限，因此許多公股銀行和民營銀行紛紛採取收緊措施。許多計畫購屋的民眾也為此感到擔憂，擔心房貸審核未通過，可能會違約失去頭期款，這究竟銀行是否真的會放貸到達上限？假如銀行資金緊縮，民眾又該如何面對這個問題呢？

銀行房貸水位有哪些限制？

根據《銀行法》第72-2條第1項的規定，商業銀行辦理住宅建築和企業建築貸款的總額，不得超過當時收取的存款總餘額和金融債券發售額之和的30%。

因此，不只新青安房貸，還包括企業的建築貸款和民眾的不動產貸款。但銀行一般會自行設定內部要求，多數將28%設為警戒紅線。

銀行放款水位會達上限嗎？是如何造成的？

根據金管會的統計數據顯示，截至2024年6月底，全台銀行的房屋貸款餘額達到10兆4873億元，年增率為10.23%；而建築貸款餘額為3兆7009億元，年增率為3.3%。兩者相加後總額達到14兆1882億元，創下歷史新高。

聽說提領百元鈔票會影響銀行信用評分？這似乎太浮誇了吧？

難道銀行真的會因為客戶提領小額現金就認定用戶沒有理財觀念嗎？

我想這肯定只是都市傳說，不可能是真的吧？

不過，既然這個說法在TikTok抖音上流傳得這麼廣，那我們也來探討一下吧。

不管是真是假，只要能讓大家增加金融知識，那就是件好事。

畢竟，生活中難免會遇到一些奇奇怪怪的事情，不如就用正確的心態來面對它們吧！

以下，我問了銀行信貸界與長期配合的房仲的幾位朋友，也查詢了網路上其他網友的說法後，簡單分享一下我對於百元提款的一些看法…

變價分割是指在共有物分割時，因原物分割有困難，法院會將共有物變賣，並將所得價金按比例分配給各共有人。這種情況常見於兄弟姊妹為了結束持分房屋或土地的情況。

例如：臺中地方法院的一個案件中，兩造共有的土地因面積狹小且形狀不規則，無法進行原物分割。法院最終判決進行變價分割，將土地拍賣後所得價金按比例分配給各共有人。

變價分割是什麼？

變價分割的結果為拍賣共有不動產後，再由共有人依持分比例受領拍賣價金。根據民法第823條，由於全體共有人無法達成不分割約定，分割協議也破局，只好向法院申請裁判共有物。

法院會將共有物變賣，並將所得價金按比例分配給各共有人。這種方式通常適用於無法實際分割的財產，例如面積狹小或形狀不規則的土地、建築物等。

在房地產市場中，代標服務提供了仲介專業來協助客戶參與法拍屋的競標過程，這不僅涉及到對房屋的評估和標價，還包括了點交房屋的整個過程。這種服務的出現，為那些尋求物有所值且無需經歷繁瑣過程的買家提供了便利。

透過專業的代標公司，客戶可以更容易地購買到價格合理、條件優越的法拍屋，為客戶過濾掉那些可能存在瑕疵或陷阱的案件。

一些房屋仲介公司或代書可能在房地產領域擁有專業知識，但對於法拍屋市場的了解卻相對有限，這可能導致他們在面對複雜的法拍問題時束手無策。

如果您對法拍屋感興趣，建議您先了解相關法規、法拍流程，再考慮聘請信譽良好的代標業者來協助你的投標過程。不僅可以提高成功購得物件的機會，也能降低潛在的風險。

近年來，不動產拍賣市場逐漸受到關注，尤其是法拍屋、金拍屋、銀拍屋和銀售屋這四種類型。

法拍屋通常是因為屋主欠稅或債務問題而被法院查封並拍賣，而金拍屋則是由台灣金融資產服務公司主辦的法拍會，銀拍屋則指的是債權銀行買下的物件，自行舉辦拍賣。 這些不同類型的法拍屋在價格和屋況上有所差異，法拍屋通常價格較低，而銀拍屋則因屋況較差而價格更低。

以下針對法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋做一整理比較，對於有意投資或購買法拍屋的民眾來說，熟知這些差異能對拍賣屋市場有更進一步的了解。

民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外，購買不動產拍賣物件也是一種聰明的投資策略，能夠讓買家以更低的價格獲得房地產。

法拍屋交易過程中，仲介和代標服務扮演著不同的角色。

房屋仲介主要負責尋找買賣雙方、調查物件資訊並協助價格談判。而法拍代標則是專門協助客戶參與法拍投標過程，並處理點交等後續問題。

專業的代標服務可以幫助投標者減少風險，並在法拍市場中獲得更好的投資回報。法拍代標業者如因故意或過失，導致委託的民眾權益受損，需負損害賠償責任。

認識「代標法拍業」

法拍屋市場的興起帶來了專業的代標法拍業，這是一種專門協助客戶參與法院拍賣不動產的服務。「代標法拍」屬於「不動產經紀業管理條例」所稱「仲介業務」，為受政府規範的特許行業，合法的代標業者需雇用具備經紀人員資格者、繳存營業保證金及加入同業公會才得以辦理業務。

法拍屋貸款是一種特殊的貸款方式，主要是為了幫助投標者在短時間內支付法拍屋的尾款。當投標者成功得標後，通常需要在7天內支付剩餘的尾款，這對許多人來說是一個挑戰。因此，法拍屋貸款或代墊款就成為了解決方案。

這種貸款通常是短期的，期限大約2到3個月，利率可能從4%到12%不等。雖然法拍屋貸款可以幫助投標者快速籌集資金，但是由於這類貸款的風險較高，銀行的審核過程通常比較嚴格，並且貸款的成數也不一定能達到投標價的7到8成。

在考慮申請法拍屋貸款時，建議先詳細了解貸款的條件和流程，並評估自己的財務狀況是否適合進行此類投資。

什麼是法拍屋？

法拍屋，或稱為法院拍賣房屋，是指當原屋主無法履行債務時，債權人可以透過法院的強制執行程序，將房屋公開拍賣，以清償債務。這種房屋通常價格會低於市場價格，因此吸引了許多投資者和買家的注意。

法拍屋陷阱多 新手入門，法拍流程、貸款知識不可少

雖然目前有部份銀行願意提供代墊款的服務，在探索法拍屋市場時，新手投資者應該謹慎行事，因為這個領域充滿了潛在的陷阱和複雜的流程。

了解法拍屋的基本概念至關重要：這些房產是因為原所有者未能償還債務而被法院拍賣的物件。購買法拍屋的過程包括多個階段，從尋找合適的物件、評估其價值和風險，到參與競標和處理後續的財務安排。

特別是貸款知識，對於新手來說是一個不可或缺的部分，因為法拍屋的貸款通常比一般房貸更為複雜，需要更高的保證金，並且在短時間內支付尾款。此外，新手應該尋求專業的法律和財務顧問，以避免常見的陷阱，如不點交物件或法律糾紛。

本文將帶您快速了解購買法拍屋的流程，適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟，就可以順利買到理想的好房。