什麼是履約保證?履約保證流程、費用有哪些?

早期的房屋買賣交易習慣是買方直接將購屋頭期款交給屋主,這對買方的保障不夠周全,因為若遇上假屋主偽造權狀或一屋多賣爭議時,買方容易受到損害。

過去自售屋主常有遭受買方「假買屋真詐騙」,買方向銀行或地下錢莊辦理高額貸款後捲款潛逃,使被害屋主遭受房財兩失甚至吃上官司糾紛。

為降低購屋風險,以銀行做為履行契約的保障第三方,買方陸續付出的買屋價金,都會先保留在第三方「履約專戶」中。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後,價金才會提出撥給賣方。

如此,可防止遭受詐騙,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,買方價金就會被凍結在中間人的帳戶,不至被賣方取走而不負責任。

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房仲專任委託書與一般委託有什麼不同?

房屋買賣選擇適合的房仲契約是成功交易的第一步。

然而,在委託房仲時有所謂的一般約與專任約,這時仲介會告訴您簽專任約可以獲得比一般約更多的曝光與服務,但有經驗的屋主及PTT網友們卻說簽一般約就好了,到底該選哪個比較適合我呢?

其實,在這個問題並沒有標準答案!因為就連鉅軒代書自己也不一定每次都使用「專任約」或「一般約」,而是看當下案件的狀況決定。

所以與其糾結到底該選哪個好?不如先搞懂專任約與一般約的差異,如此一來比較容易在簽約當下選擇適合您的方式。

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法拍屋得標後棄標會怎樣?沒收保證金嗎?

法拍得標後,後悔標太高了,是否可以棄標不支付?

又或者得標後,發現自己的銀行貸款不夠,可以直接棄標嗎?

法拍得標後棄標的後果是什麼?真的只是失去法拍保證金這麼簡單嗎?

直接告訴您,法拍「棄標」的後果絕對不僅僅是失去保證金那麼簡單!「最糟情況是上次得標人將變成『債務人』,其名下資產也會成為查封物件,因此只要是法拍案件,還是提醒投標人要做足市場調查,否則反悔的代價可是相當高呀。」

提醒您:無論是出錯標價、後悔標價過高,還是發現自己無法支付尾款……無論原因為何,只要在「得標後七天內未支付尾款」都屬於「棄標」行為!

無論出於何種理由棄標,如果想一分錢不少,拿回投標保證金,那你就想錯了!因為您將承擔「棄標」的後續法律賠償責任。

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限貸令風暴!房貸成數不足如何解約?

銀行房貸辦不下來,導致違約金高達15%,讓民眾賠到吐血!

新青安政策的推動使不動產市場火熱,各家銀行貸款限制也因此收緊。甚至造成貸款撥款延遲,讓民眾需要等待兩到三個月,即使符合新青安資格的買家也面臨銀行核撥延宕的風險。

交屋延宕,買家需要支付高額的「交屋延遲違約金」給賣家或建商,而每家房仲所收取的交屋延遲違約金都不盡相同;有的每逾一日,需按照房價總價的1‰計算交屋延遲金額。

假設一棟總價1000萬的預售屋為例,每延遲一天就會產生1萬元的高額延遲違約金。如果想解約,也會被沒收房屋總價的15%違約金!讓買家雪上加霜,倍感無奈…

因此,各位為求自保,建議大家在買賣契約中,多寫上一條「若房貸成數不足,雙方無條件解約」的條款,不視為違約,款項無息返還買方。以避免貸款出問題後的龐大金錢損失。

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什麼是銀行法72-2?銀行水位祭出限貸令怎麼辦?

網路上目前盛傳房市過熱的消息,導致銀行放款額度接近《銀行法》所訂定的上限,因此許多公股銀行和民營銀行紛紛採取收緊措施。許多計畫購屋的民眾也為此感到擔憂,擔心房貸審核未通過,可能會違約失去頭期款,這究竟銀行是否真的會放貸到達上限?假如銀行資金緊縮,民眾又該如何面對這個問題呢?

銀行房貸水位有哪些限制?

根據《銀行法》第72-2條第1項的規定,商業銀行辦理住宅建築和企業建築貸款的總額,不得超過當時收取的存款總餘額和金融債券發售額之和的30%。

因此,不只新青安房貸,還包括企業的建築貸款和民眾的不動產貸款。但銀行一般會自行設定內部要求,多數將28%設為警戒紅線。

銀行放款水位會達上限嗎?是如何造成的?

根據金管會的統計數據顯示,截至2024年6月底,全台銀行的房屋貸款餘額達到10兆4873億元,年增率為10.23%;而建築貸款餘額為3兆7009億元,年增率為3.3%。兩者相加後總額達到14兆1882億元,創下歷史新高。

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常常百元提款會影響銀行的信用評分嗎?

聽說提領百元鈔票會影響銀行信用評分?這似乎太浮誇了吧?

難道銀行真的會因為客戶提領小額現金就認定用戶沒有理財觀念嗎?

我想這肯定只是都市傳說,不可能是真的吧?

不過,既然這個說法在TikTok抖音上流傳得這麼廣,那我們也來探討一下吧。

不管是真是假,只要能讓大家增加金融知識,那就是件好事。

畢竟,生活中難免會遇到一些奇奇怪怪的事情,不如就用正確的心態來面對它們吧!

以下,我問了銀行信貸界與長期配合的房仲的幾位朋友,也查詢了網路上其他網友的說法後,簡單分享一下我對於百元提款的一些看法…

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你聽過變價分割嗎?5分鐘了解分割流程、拍賣過程

變價分割是指在共有物分割時,因原物分割有困難,法院會將共有物變賣,並將所得價金按比例分配給各共有人。這種情況常見於兄弟姊妹為了結束持分房屋或土地的情況。

例如:臺中地方法院的一個案件中,兩造共有的土地因面積狹小且形狀不規則,無法進行原物分割。法院最終判決進行變價分割,將土地拍賣後所得價金按比例分配給各共有人。

變價分割是什麼?

變價分割的結果為拍賣共有不動產後,再由共有人依持分比例受領拍賣價金。根據民法第823條,由於全體共有人無法達成不分割約定,分割協議也破局,只好向法院申請裁判共有物。

法院會將共有物變賣,並將所得價金按比例分配給各共有人。這種方式通常適用於無法實際分割的財產,例如面積狹小或形狀不規則的土地、建築物等。

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新手買法拍屋該如何投標?如何找代標公司?

在房地產市場中,代標服務提供了仲介專業來協助客戶參與法拍屋的競標過程,這不僅涉及到對房屋的評估和標價,還包括了點交房屋的整個過程。這種服務的出現,為那些尋求物有所值且無需經歷繁瑣過程的買家提供了便利。

透過專業的代標公司,客戶可以更容易地購買到價格合理、條件優越的法拍屋,為客戶過濾掉那些可能存在瑕疵或陷阱的案件。

一些房屋仲介公司或代書可能在房地產領域擁有專業知識,但對於法拍屋市場的了解卻相對有限,這可能導致他們在面對複雜的法拍問題時束手無策。

如果您對法拍屋感興趣,建議您先了解相關法規法拍流程,再考慮聘請信譽良好的代標業者來協助你的投標過程。不僅可以提高成功購得物件的機會,也能降低潛在的風險。

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什麼是法拍屋?金拍屋?銀拍屋?銀售屋?

近年來,不動產拍賣市場逐漸受到關注,尤其是法拍屋金拍屋銀拍屋銀售屋這四種類型。

法拍屋通常是因為屋主欠稅或債務問題而被法院查封並拍賣,而金拍屋則是由台灣金融資產服務公司主辦的法拍會,銀拍屋則指的是債權銀行買下的物件,自行舉辦拍賣。 這些不同類型的法拍屋在價格和屋況上有所差異,法拍屋通常價格較低,而銀拍屋則因屋況較差而價格更低。

以下針對法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋做一整理比較,對於有意投資或購買法拍屋的民眾來說,熟知這些差異能對拍賣屋市場有更進一步的了解。

民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外,購買不動產拍賣物件也是一種聰明的投資策略,能夠讓買家以更低的價格獲得房地產。

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如何尋找「法拍代標仲介」

法拍屋交易過程中,仲介和代標服務扮演著不同的角色。

房屋仲介主要負責尋找買賣雙方、調查物件資訊並協助價格談判。而法拍代標則是專門協助客戶參與法拍投標過程,並處理點交等後續問題。

專業的代標服務可以幫助投標者減少風險,並在法拍市場中獲得更好的投資回報。法拍代標業者如因故意或過失,導致委託的民眾權益受損,需負損害賠償責任

認識「代標法拍業」

法拍屋市場的興起帶來了專業的代標法拍業,這是一種專門協助客戶參與法院拍賣不動產的服務。「代標法拍」屬於「不動產經紀業管理條例」所稱「仲介業務」,為受政府規範的特許行業,合法的代標業者需雇用具備經紀人員資格者、繳存營業保證金及加入同業公會才得以辦理業務。

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法拍屋如何申請銀行貸款?那些銀行願意貸?

法拍屋貸款是一種特殊的貸款方式,主要是為了幫助投標者在短時間內支付法拍屋的尾款。當投標者成功得標後,通常需要在7天內支付剩餘的尾款,這對許多人來說是一個挑戰。因此,法拍屋貸款或代墊款就成為了解決方案。

這種貸款通常是短期的,期限大約2到3個月,利率可能從4%到12%不等。雖然法拍屋貸款可以幫助投標者快速籌集資金,但是由於這類貸款的風險較高,銀行的審核過程通常比較嚴格,並且貸款的成數也不一定能達到投標價的7到8成。

在考慮申請法拍屋貸款時,建議先詳細了解貸款的條件和流程,並評估自己的財務狀況是否適合進行此類投資。

什麼是法拍屋?

法拍屋,或稱為法院拍賣房屋,是指當原屋主無法履行債務時,債權人可以透過法院的強制執行程序,將房屋公開拍賣,以清償債務。這種房屋通常價格會低於市場價格,因此吸引了許多投資者和買家的注意。

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法拍屋陷阱多 新手入門,法拍流程、貸款知識不可少

雖然目前有部份銀行願意提供代墊款的服務,在探索法拍屋市場時,新手投資者應該謹慎行事,因為這個領域充滿了潛在的陷阱和複雜的流程。

了解法拍屋的基本概念至關重要:這些房產是因為原所有者未能償還債務而被法院拍賣的物件。購買法拍屋的過程包括多個階段,從尋找合適的物件、評估其價值和風險,到參與競標和處理後續的財務安排。

特別是貸款知識,對於新手來說是一個不可或缺的部分,因為法拍屋的貸款通常比一般房貸更為複雜,需要更高的保證金,並且在短時間內支付尾款。此外,新手應該尋求專業的法律和財務顧問,以避免常見的陷阱,如不點交物件或法律糾紛。

本文將帶您快速了解購買法拍屋的流程,適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟,就可以順利買到理想的好房。

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欠賭債💸被逼簽本票要如何證明無效?本票怎麼寫?

本票是一種具有法律拘束力的金融票據,主要用於債務履行的證明與保障。在面對因賭債而被迫簽署本票的情況時,證明本票無效的方法是一個重要的法律問題。

如果本票是在脅迫或恐嚇的情況下簽署的,那麼受害者可以主張本票無效。

被逼簽本票,我該怎麼證明本票無效?

被逼簽本票的情況下,您可以採取以下步驟來證明本票的無效性:

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房屋被查封怎麼辦?房屋查封解除流程及注意事項

在面對房屋查封的情況時,了解如何有效地解除查封是至關重要的。

法院查封通常是因為房屋所有者未能償還債務,如房貸信貸、稅金或其他貸款與財務義務,導致債權人向法院申請強制執行,法院依法限制房屋的處分權。

一旦房屋被查封,所有權人將無法處分或轉移該不動產。但即使在這種情況下,仍有方法可以將查封解套嗎?該如何保護您的資產不被法拍呢?

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注意⚠️預售屋廣告陷阱必學的知識

當我們踏入預售屋的接待中心,繽紛的廣告和熱情的銷售員往往讓人眼花撩亂。但在這些誘人的宣傳背後,隱藏著不少購屋陷阱。今天,我們就來拆解這些常見的廣告陷阱,讓你在購屋時更加謹慎。

首先,不要被高大上的宣傳詞語迷惑。許多預售屋廣告會使用誇張的形容詞來吸引買家,如「極致奢華」、「地段絕佳」等。然而,這些形容詞往往缺乏具體的支撐。

因此,在您被這些華麗的詞語所吸引之前,您更要看到具體的數據和事實,如地理位置、交通便利性、周邊設施、治安狀況等。

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