임나연

贈與稅是什麼？

贈與稅是指當一個人要無償地將自己的財產（包括不動產、動產和其他有價值的權利）贈送給另一個人時，要繳納給國家的稅款。贈與稅的納稅義務人是贈與人，也就是說，如果A要送給B財產的話，是A要繳贈與稅。

根據《遺產及贈與稅法》規定：

「凡經常居住中華民國境內之中華民國國民，就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者，應依本法規定，課徵贈與稅。經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民，就其在中華民國境內之財產為贈與者，應依本法規定，課徵贈與稅。」

在買賣新成屋、預售屋、中古屋時，常見的瑕疵是件令人頭疼的事！

可能包括：結構問題、水電設施、屋頂漏水等。

買方有權要求賣方對這些瑕疵負責，但需注意瑕疵是否超出合約中所規定的範圍。

瑕疵擔保責任通常有特定的時效和範圍。時效可能在合約中有明確規定，而範圍通常涵蓋房屋在特定時期內的結構和功能方面的瑕疵。

• 但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎？
• 時效、範圍又有哪些規範？
• 若賣方主張「瑕疵擔保責任免除」是否有效？

申辦銀行房貸時，如果沒辦過信用卡可能會對申請房貸產生一些影響，因為聯徵信用評分是銀行在審核你的房貸申請，決定要貸多少錢給你的重要基準之一！

如果本身信用條件好不好，攸關房貸成數的高或低；那麼，如果本身是沒辦過信用卡的人，是否會影響銀行對他的信用風險評估，導致房貸不容易辦理，以及是否因此成為買房的阻礙呢？

穩定的收入來源與存款是關鍵

如果你沒有信用卡歷史，銀行可能會較難評估你的信用風險，因為缺乏相關的信用紀錄。這可能導致銀行對你的房貸申請採取更謹慎的態度，貸款被駁回可能性非常大，或者給予較高的利率。

首先，節稅是合法的，也是道德觀念所容許的，是法律所保障的權益行為。

因此，無論是一生一次、還是一生一屋，這兩種節稅方式都可以使用。

但你第一次必須先使用「一生一次」的優惠稅率。

為什麼我把自己的家賣了，還要被課徵土地增值稅？

當土地所有權轉移（例如賣出房屋）時，土地增值稅的課徵就是基於土地的非因勞動投入而增加的部分。這意味著只有當土地的價值在持有期間增加，且這種增值不是由於地主的勞動投入時，才會被課徵土地增值稅。

這種做法旨在確保土地的增值利益歸屬於社會，因此課徵土地增值稅的原則是要將土地的增值利益漲價歸公，反映了土地價值實現地利的共享。

恭喜您成功繳清最後一筆房貸！這確實是一個令人欣慰的時刻，終於將在按下「結清選項」那一刻「恭喜脫離房貸地獄」，房貸族肩上的壓力終於卸下了！

公股行庫針對優質首購族地板價來到1.935％、逼近2％大關，讓有殼一族每個月的負擔更加沉重。

此時，您是否覺得只要把錢繳給銀行就算結清了呢？不少債務人在借款還清後，卻忽略了要再拿債務清償證明文件。

無論是銀行貸款、還是民間貸款，只要有被設定的貸款都需要取得貸款清償完畢的證明文件，並且要去辦理塗銷設定，這樣才算清償完畢。

分割繼承是指在親屬繼承中，當某人過世時，其不動產財產可能需要分割給多個繼承人的情況。這種情況通常發生在沒有遺囑或遺囑不明確的情況下。

當繼承人有一位以上時，可以透過全體繼承人協議各繼承人的繼承比例，將動產、不動產，如現金、房子、土地分割繼承。僅需在申請時需附上所有繼承人的印鑑證明與協議文件，並於地政事務所機關辦理登記即可。

什麼是分割繼承？

分割繼承是指在親屬繼承中，當有多位繼承人時，他們可以通過協議的方式，按照不同的比例或分配方案來分割遺產。

代書接獲銀行房貸案件時，常遇到無論是首購族或是新手房東，初次買房時總是希望銀行能給的貸款成數能愈高愈好，但市面上為什麼有些房子超難貸？就算問遍各家銀行都貸不過6成？

常見的像是小套房或是高齡老屋，還有涉及違法裝潢的夾層屋和工業住宅，銀行甚至完全不承作。

另外，店面雖為多數人眼中的保值產品，但由於價值波動性高，也是銀行放款成數受限的物件之一，因此提醒民眾若是要購買這些房屋時，自備款得多準備點。

二胎房貸意思為，在房屋已經有申辦過一次貸款的情況下，再向另一家銀行金融機構、融資公司或民間借貸公司申請第二次的房屋抵押貸款，由於二胎房貸承擔的風險較高，因此通常利率比較高，申辦條件也與一胎房貸不同，比較適合做為短期週轉使用。

因此。主要承作二胎房貸幾乎是民間代書較多，那該如何慎選民間房屋二胎代書呢？

二胎房貸困難件常見風險項目：

1. 銀行評估房屋或土地無殘值可申貸。
2. 申辦人年紀超過 65 歲。
3. 不動產所有權人有一級身心障礙。
4. 房屋或土地持分，或房屋、土地所有權不同人！
5. 個人信用不佳 (貸款嚴重遲繳、負債比過高、債務協商等) 。
6. 不動產有私人設定，或已有其他利率較高的民間私設，想要轉貸降息
7. 急需大筆資金周轉、急需在 1~3 天內拿到資金。
8. 薪水是領現金，無薪轉收入證明或是沒工作、銀行認定沒有繳款能力
9. 銀行債務協商中、需要協助代償、解除假扣押、預告登記、查封解套
10. 市場波動風險：房產市場波動可能導致房屋價值下降，增加還款風險。

以上都是造成困難件的因素，其實房貸困難件都有方法可以解，但也需要借款人能配合才行！

住宅遭建商鐵皮封死 台中7旬夫妻爬屋頂進出

台中烏日區一棟民宅因對外無聯絡道路，全靠私有土地通行，土地被建商買走後圍起鐵皮圍籬，七旬楊姓屋主無路可走，出入須攀爬鄰居屋頂，立委林靜儀接獲陳情，今（10/19）與市府相關單位到場會勘，市府表示會協助屋主與建商溝通，解決屋主夫妻行的不便。

資料來源：《太報Tai Sounds》（2023.10.19）

央行打房再出招！老屋市場直接死

網友在PTT論壇發文指出，「屋齡太老價值只能算土地貸款，屋齡老價值不是問題，畢竟土地還值錢，重點以後老屋只能辦土地貸款，豪宅打成只能貸4成，就崩豪宅，現在老屋打成只能貸5成，結果會怎樣？」

就銀行鑑價物件來說，要是屋齡太老舊，本就在貸款成數上不會太高，年限也不會拉太長，都得看坐落地段、土地價值、未來前景，新措施與現況差不多，除非只能以土地公告現值來鑑價核貸，才比較有可能摧毀老宅的土地身價。

資料來源：《工商時報》（2023.06.22）

「我只擁有土地的一部分產權，持分的狀態下可以辦理貸款嗎？」

如果您只擁有土地的一部分產權，可能需要進行土地分割，以將您擁有的部分清晰地劃分出來。這確保了您能夠明確擔保的土地部分，以便貸款機構進行評估。

土地分割是指持分土地所有權人協議進行「分割共有物」，將權利範圍清楚劃出，保障各自權益。

儘管您只擁有土地的部分產權（持分土地），但在某些情況下，您仍然可以申請土地貸款。在我們向銀行遞出貸款申請書前，先搞清楚「土地持分貸款」必須知道的重點吧！

土地貸款成數有幾成？手上有閒置的土地時，可以將其利用作為購車、買房、創業、留學、債務整合、資金週轉等等，但是土地貸款所承辦的管道並不多，且土地貸款的條件限制也很多，讓很多想辦理土地借貸的民眾望之卻步。

請別擔心，鉅軒代書瞭解大家的困擾，將土地貸款的資訊整理出來，包含大家最關注的土地貸款成數，讓你對土地貸款成數有更進一步的了解。

土地貸款成數是什麼？

土地貸款成數是在申辦貸款時，可以貸款的額度，若是土地價值1000萬，可貸成數50%，借貸金額則為500萬；可貸成數60%，借貸金額則為600萬，以此類推，因此土地貸款可貸成數越高，能夠借貸的金額就越多。

資金用途(Purpose)銀行會衡量貸款者的二胎房貸資金運用計劃是否合情、合理、合法，明確且具體可行。申貸人需要跟銀行說明為什麼需要這筆資金、還有計劃如何使用。

銀行的審核標準：授信5P原則

有關銀行授信5P原則，指的是銀行授信融資，除了聯徵信用評分外，還會考量：貸款人或企業之狀況（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）等5P原則。

分析借款戶是否具有還款來源，可說是授信原則最重要的參考指標。銀行授信人員都是依據「授信5P原則」來制定二胎房貸放款審核標準，申貸人風險越低，核貸機率越高；相反地申貸人風險越高，就容易被婉拒。

銀行5P審核貸款原則：對保？副擔保？授信5P？融資授信業務以借款人而言稱為貸款，以金融機構而言稱為放款，依期間可分為短期：1年(含)內、中期：1年以上，7年(含)以內、長期：超過7年，並依有無擔保品分為擔保授信及無擔保授信。