임나연

央行打房再出招！老屋市場直接死

網友在PTT論壇發文指出，「屋齡太老價值只能算土地貸款，屋齡老價值不是問題，畢竟土地還值錢，重點以後老屋只能辦土地貸款，豪宅打成只能貸4成，就崩豪宅，現在老屋打成只能貸5成，結果會怎樣？」

就銀行鑑價物件來說，要是屋齡太老舊，本就在貸款成數上不會太高，年限也不會拉太長，都得看坐落地段、土地價值、未來前景，新措施與現況差不多，除非只能以土地公告現值來鑑價核貸，才比較有可能摧毀老宅的土地身價。

資料來源：《工商時報》（2023.06.22）

「我只擁有土地的一部分產權，持分的狀態下可以辦理貸款嗎？」

如果您只擁有土地的一部分產權，可能需要進行土地分割，以將您擁有的部分清晰地劃分出來。這確保了您能夠明確擔保的土地部分，以便貸款機構進行評估。

土地分割是指持分土地所有權人協議進行「分割共有物」，將權利範圍清楚劃出，保障各自權益。

儘管您只擁有土地的部分產權（持分土地），但在某些情況下，您仍然可以申請土地貸款。在我們向銀行遞出貸款申請書前，先搞清楚「土地持分貸款」必須知道的重點吧！

土地貸款成數有幾成？手上有閒置的土地時，可以將其利用作為購車、買房、創業、留學、債務整合、資金週轉等等，但是土地貸款所承辦的管道並不多，且土地貸款的條件限制也很多，讓很多想辦理土地借貸的民眾望之卻步。

請別擔心，鉅軒代書瞭解大家的困擾，將土地貸款的資訊整理出來，包含大家最關注的土地貸款成數，讓你對土地貸款成數有更進一步的了解。

土地貸款成數是什麼？

土地貸款成數是在申辦貸款時，可以貸款的額度，若是土地價值1000萬，可貸成數50%，借貸金額則為500萬；可貸成數60%，借貸金額則為600萬，以此類推，因此土地貸款可貸成數越高，能夠借貸的金額就越多。

資金用途(Purpose)銀行會衡量貸款者的二胎房貸資金運用計劃是否合情、合理、合法，明確且具體可行。申貸人需要跟銀行說明為什麼需要這筆資金、還有計劃如何使用。

銀行的審核標準：授信5P原則

有關銀行授信5P原則，指的是銀行授信融資，除了聯徵信用評分外，還會考量：貸款人或企業之狀況（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）等5P原則。

分析借款戶是否具有還款來源，可說是授信原則最重要的參考指標。銀行授信人員都是依據「授信5P原則」來制定二胎房貸放款審核標準，申貸人風險越低，核貸機率越高；相反地申貸人風險越高，就容易被婉拒。

銀行5P審核貸款原則：對保？副擔保？授信5P？融資授信業務以借款人而言稱為貸款，以金融機構而言稱為放款，依期間可分為短期：1年(含)內、中期：1年以上，7年(含)以內、長期：超過7年，並依有無擔保品分為擔保授信及無擔保授信。