임나연

銀行房貸辦不下來，導致違約金高達15%，讓民眾賠到吐血！

新青安政策的推動使不動產市場火熱，各家銀行貸款限制也因此收緊。甚至造成貸款撥款延遲，讓民眾需要等待兩到三個月，即使符合新青安資格的買家也面臨銀行核撥延宕的風險。

交屋延宕，買家需要支付高額的「交屋延遲違約金」給賣家或建商，而每家房仲所收取的交屋延遲違約金都不盡相同；有的每逾一日，需按照房價總價的1‰計算交屋延遲金額。

假設一棟總價1000萬的預售屋為例，每延遲一天就會產生1萬元的高額延遲違約金。如果想解約，也會被沒收房屋總價的15%違約金！讓買家雪上加霜，倍感無奈…

因此，各位為求自保，建議大家在買賣契約中，多寫上一條「若房貸成數不足，雙方無條件解約」的條款，不視為違約，款項無息返還買方。以避免貸款出問題後的龐大金錢損失。

房屋貸款成數不足的原因？

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：

1. 物件的條件
2. 貸款人的條件

銀行鑑估值與實際成交價差距太大

銀行鑑估值與成交價差太大是指你的房子可能買貴了。舉例來說，如果你在台南市北區購買一間總價1,500萬元的房子，但銀行只給你1,000萬元的貸款額度，這表示你可能付出比實際價值更高的價格來購買這間房子。

房屋貸款額度試算：

根據台北富邦銀行提供的房貸成數試算，假設：台南市北區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：

1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）=　1,333萬元（鑑估淨值）

為了避免買到過高價格的房子，建議在購屋前，可以使用內政部實價登錄2.0系統查詢附近房屋的價格。現在不僅可以查到詳細的地址，甚至預售屋的買賣資訊也能一併查詢。

此外，您也可以先向2~3家銀行請求針對您想購買的房子進行評估，並根據您的基本條件估算貸款成數。這不僅可以作為議價的參考，也有助於您評估需要準備多少自備款。

信用評分會影響貸款成數

當你向銀行申請房屋貸款時，銀行會向聯徵中心查詢你的個人信用報告，以確認過去是否有不良的債信紀錄。聯徵信用評分達到600分以上才算是正常，這樣才有機會獲得較佳的房貸額度和利率。

如果你計畫在近期買房，建議避免做以下影響信用評分的事情：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 3個月內聯徵被銀行查詢次數超過3次
• 無任何授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（包括信貸或車貸）

如果你想了解自己的信用評分，可以向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，可以透過手機APP、電腦、郵寄或臨櫃申請。

央行打房會影響貸款成數嗎？

為實踐政府的「健全房地產市場方案」政策，央行已實施了房市信用管制措施。其中針對自然人（一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範如下：

1. 自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。
2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成。
4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

簡言之，只要您是首次購屋且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房政策影響。

溫馨提醒：希望換屋的換屋族，可以跟銀行簽屬一份切結書，保證一年內出售現有房屋。這樣銀行還是能以7成以上的成數貸給您，注意：一年內沒賣掉的話，銀行可是會追回成數喔！

預售屋違約金最高15％ 且不能要求補足

民眾若要退戶，有些建商要收滿購屋款總額的15％違約金；對此，鉅軒代書提醒，賣方只能沒收已繳款項，並不能要求買方補足15％。

當景氣好的時候，買方想解約，大部分建商能退就退；但房市買氣低落時，建商為了順利交屋，有時會用收滿15％違約金去壓制或者限縮想退戶買方的意願。

根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第24條「違約之處罰」第四項指出：買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額；但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。

舉例來說：以總價1,000萬元的物件為例，15％即為150萬元，若買方違約退戶時，已繳的金額未滿150萬元，建商可全數沒收，且不得多做求償；若繳的錢超過150萬元，則沒收150萬元，超過部分退回還買方。

房貸成數不足導致毀約會怎樣？

房貸成數不足導致毀約的後果，一般有以下3種的情況產生：

沒收或加倍賠償斡旋金

當您對某個房子有興趣想要出價時，需要先支付一筆「斡旋金」，以便讓房仲代表您與屋主議價。然而，若任何一方反悔導致房屋買賣流程中斷，將會有兩種後果：

• 買方反悔時將被沒收斡旋金
• 賣方反悔時則需加倍返還斡旋金

賠要約書3%房價違約金

若您不想使用斡旋金的形式，而是使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。如果買賣雙方中有一方反悔，違約的一方需要賠償房屋買賣金額的3%給對方。

由於要約書的賠償金額通常比斡旋金高出許多，因此較少人使用要約書的議價方式。

簽約後反悔可能吃官司

斡旋金和要約書都是在購房簽約前的預備程序。

如果在正式簽約前反悔，只需負擔金錢損失；但若在正式簽約後反悔，除了違約金，可能還會面臨法律訴訟。無論是斡旋金還是要約書，都有一定的法律效力，因此在簽署前應謹慎評估，以避免違約。

房貸成數不足怎麼辦？如何避免？

為避毀約，謹記預做但書條款、多方實際試算、銀行事先估價，即可避免房貸不足的風險

預作解約條款

由於房屋的鑑價與成交價相差甚遠，導致銀行貸款成數不足，造成買賣雙方不得不訴諸法院的情況時有所聞。事實上，這種情況可以透過「但書條款」來加以避免。

「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註「若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理」的文字敘述。其範例如以下所列：

• XX銀行房屋貸款需達「成交價」X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）
• 房貸成數不足「成交價」X成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）

利用房貸試算

可以透過內政部的房屋實價登錄網站查詢房價，並且利用各家銀行提供的房貸試算網站來計算大概的貸款額度，以便評估自己是否有足夠的財力負擔房屋購買。

銀行事先估價

可以直接向銀行請求房屋鑑價，這樣銀行所提供的房貸估算就會更準確。

溫馨提醒：這並非要你直接向銀行申請房屋貸款，因為如果銀行提供的房貸成數不符合預期，可能會白白浪費一次聯徵查詢的機會。

附上但書加註條款真的就無敵了嗎？

「但書條款」得雙方合意才能寫

買房若是擔心貸不到足夠的款項，可以在合約裡加上「貸款不足」的解約條款，範例如下：

1. 買房需房貸達成交價8成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約。
2. 以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價8成時，買賣合約自動解除。

解約條款必須清楚規定，「貸不到成交價幾成可以解除合約」及「用什麼方式貸款」。這樣可以避免賣方在貸款成數和方式上找麻煩，並要求買方履行合約。

條約前兩個字最好是註明「房貸」，不能只是寫「貸款不足8成解約」，否則信貸跟車貸也是貸款，到時候賣方也可能要求您不足的部分去借信貸或車貸來補齊。

通常這種條款對賣方完全不利，若非賣房的人急於出售，否則大多數賣家都不太可能同意簽署這種霸王條款。

建議在購屋之前，民眾最好先去銀行詢問可以貸到多少成數，切勿聽信賣方或房仲的單一保證。畢竟借錢給你的終究是銀行，而不是賣方或房仲。

房貸成數不足的解決方式

如果你非常喜歡某間房子，但銀行貸款成數不夠，你可以考慮以下3種方式來增加房貸成數。

1. 增加擔保品：如果您名下還有其它尚未貸款的不動產，可以將其作為擔保品抵押給銀行。簡單、粗暴、又直接有效！
2. 提供保證人：保證人只限於父母、配偶、子女與兄弟姊妹，其他關係則不被銀行所接受。
3. 申請其它貸款：考慮嘗試申請其它種類的貸款來補足。如：房貸附加信貸、汽車貸款等。

買房對很多人來說是一生中非常重要的大事。要成功申請房屋貸款並避免貸款金額不足的困境，其實有一些方法可以遵循。

在申請貸款之前，應該仔細評估自己的貸款條件是否足夠，並善用銀行的試算和鑑價功能。透過這些步驟，可避免因房貸金額不足而導致合約失敗的情況。

若有土地增值稅、碳權對房價的影響、危老重建的疑問或老屋貸款的需求？

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