임나연

網路上目前盛傳房市過熱的消息，導致銀行放款額度接近《銀行法》所訂定的上限，因此許多公股銀行和民營銀行紛紛採取收緊措施。許多計畫購屋的民眾也為此感到擔憂，擔心房貸審核未通過，可能會違約失去頭期款，這究竟銀行是否真的會放貸到達上限？假如銀行資金緊縮，民眾又該如何面對這個問題呢？

銀行房貸水位有哪些限制？

根據《銀行法》第72-2條第1項的規定，商業銀行辦理住宅建築和企業建築貸款的總額，不得超過當時收取的存款總餘額和金融債券發售額之和的30%。

因此，不只新青安房貸，還包括企業的建築貸款和民眾的不動產貸款。但銀行一般會自行設定內部要求，多數將28%設為警戒紅線。

銀行放款水位會達上限嗎？是如何造成的？

根據金管會的統計數據顯示，截至2024年6月底，全台銀行的房屋貸款餘額達到10兆4873億元，年增率為10.23%；而建築貸款餘額為3兆7009億元，年增率為3.3%。兩者相加後總額達到14兆1882億元，創下歷史新高。

根據《銀行法》第72-2條的規定，截至6月底，銀行不動產放款平均比率已上升至26.62%，月增0.08個百分點，且連續三個月呈現上升趨勢，但尚未超過27%。

預估2024年的不動產市場將持續火熱，財團與建商仍積極購地，民眾也積極買房，導致銀行房屋貸款接近30%的上限。又因央行今年實施了利率「升息」和存款準備率「升準」的政策，減少了銀行可運用的資金，也抑制了貸款能力。

然而，這樣的調控狀況並非一成不變，而是動態調整。根據金管會的數據，6、7月的放款水位已超過20%，但部分業者到期後就必須先還款，尤其是建商或開發商，下半年有交屋款入帳後，這些資金挹注將使水位下降。於是在9月可能會有所消化！有傳聞指出一些銀行需要民眾排隊等待是因為需要調控資金回流。

銀行放款水位達上限，對購屋族會有哪些影響？

由於受限於《銀行法》第72-2條規定和央行調升存款準備率等因素，銀行必須提高房貸等授信業務的條件，更謹慎地挑選客戶，放貸會更加講究，優先考慮優質客戶。這對部分首次購屋族、換屋族和中小型建商較不利，可能會出現放款成數降低、放款金額減少、甚至拒絕收件的情況。

但若是，中大型建商在推案時通常都有合作的放款銀行，這些銀行也會保留一定額度。換句話說，銀行不會拒絕大批量的分戶貸款及VIP客戶，除非是規模較小的建案，因為交屋時間延遲導致額度未使用就被釋出，才可能發生無法貸款的情況。

如果銀行拒絕收件，購屋族還能考慮那些選擇？

建議可以嘗試一些較不常被人注意的商業銀行，例如：台中銀行、彰化銀行、高雄銀行、華泰銀行、上海商銀、壽險公司、郵局…等，或許他們的貸款標準還未達上限。

也可以考慮專業銀行，這些銀行並不受《銀行法》第72-2條的規定限制，例如：土地銀行、農漁會、農業金融署(農安貸款)、信用合作社…等，也可以考慮申請房屋貸款。

由於網路上正在流傳著一種誤解，認為增貸是一種解決方法。但根據目前的規定，房屋增貸的款項不能直接用於投資房地產，否則將受到監管機構的調查。

何況辦理銀行增貸的程序很漫長，多數銀行是透過信貸方式來進行周轉，等到房貸額度核准後，再轉為房屋抵押貸款，這些都是可行的短期周轉方式。

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