임나연

代書接獲銀行房貸案件時，常遇到無論是首購族或是新手房東，初次買房時總是希望銀行能給的貸款成數能愈高愈好，但市面上為什麼有些房子超難貸？就算問遍各家銀行都貸不過6成？

常見的像是小套房或是高齡老屋，還有涉及違法裝潢的夾層屋和工業住宅，銀行甚至完全不承作。

另外，店面雖為多數人眼中的保值產品，但由於價值波動性高，也是銀行放款成數受限的物件之一，因此提醒民眾若是要購買這些房屋時，自備款得多準備點。

套房、老屋提高成數 地段是關鍵

小套房一般銀行會限定坪數至少15坪以上，視地段與周邊環境（是否鄰近KTV或酒店業區域）、交通樞紐等因素而定。或是距離捷運站500公尺內的房屋才可貸款，核貸成數大約有5～6成，年利率也會比較高。

40年高齡老屋總價較低，對於首購族較容易入手，但除非位處高房價的雙北熱門地段，有都更價值可期，不然放貸成數也僅低於7成，相對得還得準備較高的自備款，民眾購買前應多加評估。

地上權、豪宅特殊產品 放款受限

地上權房屋沒有土地所有權，地上權有其年限限制，越住越沒價值，所以銀行若需要處分就會增加難度，因此有些銀行甚至不承作。

再來中央銀行新增第二戶房貸、豪宅轉貸或增貸須簽切結書的貸款規範，購買高價住宅 (豪宅) 增貸或轉貸者，貸款人應簽具「切結書」，以避免資金再流入不動產，或出現資金實際用途與申請用途不符的情況。

包括：台北市住宅鑑價或買賣金額7千萬元以上，新北市住宅鑑價或買賣金額6千萬元以上；雙北以外地區住宅鑑價或買賣金額4千萬元以上，貸款成數最高僅能6成，並且無寬限期以及不得另以其他名目額外增加貸款金額等限制。

違法夾層屋、工業住宅 銀行拒貸

針對房屋內部裝潢可能涉及違法的物件，有結構承重和違法疑慮，由於若被檢舉可能馬上報拆風險，進而影響到擔保品的價值，因此貸款條件通常也不佳，核貸也趨保守。

謄本上若是工業地，且標明「住」字樣，擔保品確實也是自住格局，銀行還是可以承作，成數通常只有5~6成。因此合法的夾層屋及工業住宅一樣主要是看區域評定最高貸款成數。

店面、地下室商場 特定銀行承作

店面產品看上去有收益來源，一直是熱門的物件，然而其實店面或是地下室商場也是銀行貸款常見會限制成數的產品！

尤其是大型連鎖品牌進駐的店面，銀行可能會給予相對較高的估價，這可能對核貸成數產生影響。這也顯示了在商業地產投資中，不僅要關注物件的類型，還要考慮租戶和品牌的影響。

而銀行對於地下室商場成數也多有限制，鑑價值最多只有2樓的1/2或1/3，這對於銀行來說增加了很大的風險，因此大多不願意放款這類物件。

周邊嫌惡設施過多 降低貸款成數

若建物周邊50~100公尺有嫌惡設施：殯儀館、加油站、電塔或是宗教性建築也會扣分，當扣分項目過多放款成數就有可能會降低1成，因此建議看房子同時也要留意周邊設施，以免影響貸款條件。

若是建物周邊同時還有捷運、大型商場等優良機能或是貸款人本身還款條件佳，實際放款成數銀行也會列入綜合評估。

在選購房產時，除了關注房屋本身的狀態外，還應該注重周邊環境的特徵，以提高銀行房貸成數的可能性。

另外，銀行會觀察區域房市行情是否被過度炒作、賣壓大小，調整該區核貸成數，紅燈警告大約會是6成、黃燈約7成至7成5、綠燈就能貸到8到9成。

以上是 高雄二胎房貸代書建議：這8種房子最好不要選 提供8種影響房貸成數與額度的小知識！ 教你如何 避免買到銀行房貸成數受限的房屋 的詳細介紹

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