임나연

你知道嗎？這年頭買賣房產不只是「錢」的遊戲，還得拼「智商」與「警覺性」。隨著詐騙手法日新月異，台版「地面師」竟然悄悄現身！這群詐騙高手能讓你的房子瞬間易主，錢包還空空如也——夠驚悚吧？

什麼？你還不知道「地面師」是什麼？別急！今天就讓我用最簡單的方式，帶你揭開這個看似神秘又可怕的「房產詐騙」世界！

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地面師是什麼？

地面師常見的詐騙手法，你中了幾招？

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當你成為一位房東，是否曾為出租房屋的繁瑣事務感到疲憊？找租客、修繕房屋、處理租賃糾紛……如果這些讓你望而卻步，那麼「包租代管」或許是你的最佳選擇。這篇文章將帶你深入了解包租代管的概念、優勢與挑戰，並幫助你比較自租與委託的差異。

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什麼是包租代管？

包租代管 vs. 自租：該怎麼選擇？

社會住宅包租代管的好處

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你是不是曾經刷 TikTok，看到有網友抱怨買中古屋交屋時遇到的坑，甚至還差點把錢坑進去？別擔心，今天這篇就是要幫你避開交屋地雷，讓你輕鬆成為交屋達人！

不管你是買人生第一間中古屋，還是第 N 次交屋老手，這些細節都不能忽略。拿好小本本，接下來重點來囉～

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購買中古屋簽約前注意事項

有沒有滲漏水

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你可能以為詐騙集團只會盯著銀行帳戶，但其實，他們的目光早已瞄準了你的房子！不動產詐騙手法層出不窮，尤其是在房市熱絡的時候，詐騙案件往往水漲船高。根據內政部統計，近五年來與不動產相關的詐騙案件逐年攀升，2022年就有超過1,500起相關報案記錄，涉及金額高達數十億元！

今天就讓我們用輕鬆的方式來聊聊常見的不動產詐騙手法，以及怎麼保護自己的小窩，避免變成詐騙集團的「待宰羔羊」。

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Top 5！這些不動產詐騙手法你得認識

假投資：高獲利背後是高風險

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市價1500萬的房子，最後只能以730萬近半價賤價脫手，究竟發生了什麼事？趙小姐在短短兩個月內被「股票投資群組」詐騙千萬元，從她的經歷中，我們可以一窺這些詐騙的手法與受害者的心理變化，也希望大家引以為戒。

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第一步：建立信任——吹捧與小恩小惠

第二步：誘導加碼——以利誘之，設下圈套

第三步：陷入絕境——抵押房產、無法翻身

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信用卡溢繳是指持卡人在繳納信用卡帳單時，繳納的金額超過了當期應繳的總額。這多繳的部分就稱為溢繳款。這些溢繳款會存留在信用卡帳戶中，並可以用於未來的消費或抵扣下期帳單。

溢繳也有需要注意的地方，例如：資金積壓在信用卡帳戶中並無法產生利息。

部分銀行會在發現溢繳款項「超標」後六十天內立刻退錢，有些銀行則在年底前一次結清，因此衍生出的作業費用，持卡人須自行負擔。這是為了迴避「肥咖條款(FATCA)」申報風險，預防持卡人藉此洗錢，且越來越多銀行跟進，堵住信用卡帳戶溢繳款漏洞。

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什麼是信用卡溢繳？

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許多買家抱著「如果在寬限期之後還無法還清貸款，就賣掉房子」的想法，甚至還能賺取價差，因為很多人都有房價會再上漲的期待心理。

但5年內因為某些原因想提早賣掉房子可不可以呢？

鉅軒代書建議是最好不要賣，否則要有損失上百萬的心理準備！

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寬限期可以賣房嗎？

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早期的房屋買賣交易習慣是買方直接將購屋頭期款交給屋主，這對買方的保障不夠周全，因為若遇上假屋主偽造權狀或一屋多賣爭議時，買方容易受到損害。

過去自售屋主常有遭受買方「假買屋真詐騙」，買方向銀行或地下錢莊辦理高額貸款後捲款潛逃，使被害屋主遭受房財兩失甚至吃上官司糾紛。

為降低購屋風險，以銀行做為履行契約的保障第三方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在第三方「履約專戶」中。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，價金才會提出撥給賣方。

如此，可防止遭受詐騙，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人的帳戶，不至被賣方取走而不負責任。

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房屋買賣選擇適合的房仲契約是成功交易的第一步。

然而，在委託房仲時有所謂的一般約與專任約，這時仲介會告訴您簽專任約可以獲得比一般約更多的曝光與服務，但有經驗的屋主及PTT網友們卻說簽一般約就好了，到底該選哪個比較適合我呢？

其實，在這個問題並沒有標準答案！因為就連鉅軒代書自己也不一定每次都使用「專任約」或「一般約」，而是看當下案件的狀況決定。

所以與其糾結到底該選哪個好？不如先搞懂專任約與一般約的差異，如此一來比較容易在簽約當下選擇適合您的方式。

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法拍得標後，後悔標太高了，是否可以棄標不支付？

又或者得標後，發現自己的銀行貸款不夠，可以直接棄標嗎？

法拍得標後棄標的後果是什麼？真的只是失去法拍保證金這麼簡單嗎？

直接告訴您，法拍「棄標」的後果絕對不僅僅是失去保證金那麼簡單！「最糟情況是上次得標人將變成『債務人』，其名下資產也會成為查封物件，因此只要是法拍案件，還是提醒投標人要做足市場調查，否則反悔的代價可是相當高呀。」

提醒您：無論是出錯標價、後悔標價過高，還是發現自己無法支付尾款……無論原因為何，只要在「得標後七天內未支付尾款」都屬於「棄標」行為！

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銀行房貸辦不下來，導致違約金高達15%，讓民眾賠到吐血！

新青安政策的推動使不動產市場火熱，各家銀行貸款限制也因此收緊。甚至造成貸款撥款延遲，讓民眾需要等待兩到三個月，即使符合新青安資格的買家也面臨銀行核撥延宕的風險。

交屋延宕，買家需要支付高額的「交屋延遲違約金」給賣家或建商，而每家房仲所收取的交屋延遲違約金都不盡相同；有的每逾一日，需按照房價總價的1‰計算交屋延遲金額。

假設一棟總價1000萬的預售屋為例，每延遲一天就會產生1萬元的高額延遲違約金。如果想解約，也會被沒收房屋總價的15%違約金！讓買家雪上加霜，倍感無奈…

因此，各位為求自保，建議大家在買賣契約中，多寫上一條「若房貸成數不足，雙方無條件解約」的條款，不視為違約，款項無息返還買方。以避免貸款出問題後的龐大金錢損失。

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網路上目前盛傳房市過熱的消息，導致銀行放款額度接近《銀行法》所訂定的上限，因此許多公股銀行和民營銀行紛紛採取收緊措施。許多計畫購屋的民眾也為此感到擔憂，擔心房貸審核未通過，可能會違約失去頭期款，這究竟銀行是否真的會放貸到達上限？假如銀行資金緊縮，民眾又該如何面對這個問題呢？

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銀行房貸水位有哪些限制？

銀行放款水位會達上限嗎？是如何造成的？

銀行放款水位達上限，對購屋族會有哪些影響？

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